ממוצע שכונתי לא מסביר כל דירה. synora Market מחברת בין המאפיינים של דירות בודדות לבין מחירים, פרויקטים מתחרים והיצע עתידי. הגישה שלה משלבת את שכבות המידע באמצעות בינה מלאכותית כדי לתמוך בהחלטות תמחור ולעזור להבין אילו השוואות והנחות כדאי לבדוק לעומק.
ליזמים ולצוותי נדל״ן שמשווים מחירי דירות, מתכננים הוצאת מלאי לשיווק ובוחנים את התחרות בסביבה.
מתחילים במספר החדרים, בקומה, בסוג הדירה ובשטח הפנים שלה. דירת גן, דירה רגילה ופנטהאוז לא צריכים להיעלם בתוך ממוצע אחד. מסננים את הרשומות הזמינות כדי לראות את הדירות שמאחורי ההשוואה, כולל המחיר המבוקש והמחיר למ״ר. בוחנים את החציון של המדגם שנבחר לצד הדירות עצמן, ובודקים אם המדגם מספיק רחב ורלוונטי לשאלה שעל הפרק.
מחירים מבוקשים מתארים את בקשת המוכרים; מחירי עסקאות מתארים עסקאות שנרשמו. בוחנים כל קבוצה לפי תקופת המדידה ותמהיל הדירות שלה לפני שמסיקים מסקנות. הפער בין שני חציונים אינו בהכרח הנחה או תשואה, במיוחד כשהמדגמים כוללים דירות שונות. ההקשר השכונתי מסייע לבחון הנחת תמחור, והפרטים של הפרויקט ושל הדירה מבהירים היכן נדרשת התאמה של ההשוואה.
בוחנים דירות בתכנון, בהליכי היתר ובבנייה, ואז עוקבים אחר המלאי בשיווק ביחס לדירות בביצוע או בתכנון מתקדם. כל תצפית חודשית מציגה את היחס בין ההיצע שנמצא כעת בשיווק לבין צבר הדירות הזה. פעילות תכנונית מייצגת היצע עתידי אפשרי, שהעיתוי שלו עדיין דורש בירור. חיבור הנתונים עוזר לנסח שאלות על התחרות, על הוצאת מלאי לשיווק ועל השינויים הצפויים בשכונה ככל שהפרויקטים מתקדמים.
בהמחשה של synora זהו מספר הדירות בשיווק, מחולק במספר הדירות בביצוע ובתכנון מתקדם, כפול 100. זהו יחס היצע שנמדד לאורך זמן. הוא אינו מודד בפני עצמו קצב מכירות, אינו מוכיח ביקוש ואינו חוזה את קצב הספיגה.
כן. המלאי בשיווק יכול לכלול דירות שבנייתן הושלמה, לצד דירות שנמצאות בצבר הביצוע והתכנון המתקדם. הקבוצות חופפות, ולכן אין לחבר את מספרי הדירות שלהן. שינוי במלאי בשיווק או בצבר הדירות יכול לשנות את היחס.
האתר משתמש במדגם מודעות קטן ובדוי כדי להמחיש חדרים, קומות, סוגי דירות והשוואת מחירים. זה אינו שירות מודעות נדל״ן חי. תוצאה ריקה בסינון מתייחסת למדגם הזה ואינה מעידה שאין בשוק דירות שמתאימות לבחירה.